《广东省珠海市住房和城乡建设局关于整合利用城镇老旧小区存量资源补齐短板的意见》政策解读

一、《意见》的制定背景

　　2020年7月印发的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），强调要“建立存量资源整合机制”；2020年8月印发的《住房城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号），强调要“因地制宜补齐既有居住社区建设短板”；2021年1月29日印发的《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号），强调要“推进存量资源整合利用”；2022年3月印发的《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市“美丽家园 共同缔造”城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（珠府办函〔2022〕38号），强调“活化利用老旧小区存量资源和低效空间”。

　　珠海市老旧小区存量大，改造任务重，改造资金来源有限，财政压力大；同时一定比例的老旧小区存在未利用的存量资源，存量资源利用率不高。根据《珠海市老旧小区更新专项规划》（2021-2025），全市现状老旧小区（含2000年底前及部分2005年底前建成老旧小区）共996个（其中香洲区740个，占比74.3%），总用地面积13.36平方公里，占全市现状居住用地的13.2%。全市老旧小区现状平均容积率约2.08，其中容积率1.0-1.2的63个，容积率1.0以下的97个。全市现状存在未利用存量资源（包括存量房屋及存量土地）的老旧小区127个，其中香洲区68个。

　　二、《意见》的法律法规政策依据

　　（一）法律法规及上级机关规范性文件、政策性文件

　　《中华人民共和国民法典》《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）《广东省自然资源厅关于继续深化若干规划用地改革事项通知》（粤自然资函〔2020〕552号）。

　　（二）地方政策性文件

　　《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市“美丽家园 共同缔造”城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（珠府办函〔2022〕38号）、《珠海市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室关于印发<珠海市深化工程建设项目审批分类改革实施方案>的通知》（珠建法〔2022〕9号）、《珠海市建筑类建设工程规划许可证豁免清单（第一批）》（珠自然资函〔2020〕471号）。

　　（三）其他省市政策性文件

　　《北京市规划和自然资源委员会等部门关于老旧小区更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕120号）、《江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改〔2020〕2号）。

　　三、《意见》的主要内容

　　一是明确了《意见》的适用范围及工作原则和目标。精准定义了“存量资源”“公共服务及其他配套设施”的内容，明确了“补齐老旧小区公共服务及其他配套设施短板，优先保障非营利性医疗服务设施和养老服务设施建设，争取每个小区（片区）至少有1处室内、1处室外公共空间，满足居民服务和活动需求，提升居民生活舒适度和便利度”的工作目标。

　　二是明确了存量资源整合利用方向、居民参与机制、设置停车设施等具体内容，结合《民法典》要求对居民议事规则、新增设施权属做出了相关约定。

　　三是明确了加大政策支持的各项内容，包括土地支持政策、税费减免政策、项目审批精简事项、项目审批优化事项，特别是在精简、优化项目审批方面，结合珠海实际做出了一些创新举措；此外还提出了创新改造模式的工作方向，探索引导连片改造、国企及其他社会力量参与改造。