山东省住房和城乡建设厅关于《山东省城市房地产开发经营管理条例》修改后有关工作衔接的通知

一、修改背景

2018年3月19日，国务院令第698号对《城市房地产开发经营管理条例》进行修改，删除了“综合验收”有关内容，并规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。我省修订《条例》时，充分征求了上级有关部门和社会各界意见后，决定与上位法有关制度措施保持一致，删除了房地产项目竣工综合验收及备案、开发经营权证明有关规定，并按照《建设工程质量管理条例》以及工程建设项目审批制度改革的要求，对房地产开发项目验收、交付等内容进行了修改完善。

二、工作要求

（一）进一步明确部门职责分工

为保证房地产开发项目配套基础设施的质量，合理提出相关建设条件，《条例》第十二条第二款规定，设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门提出建设条件意见前，应当就房地产开发项目配套基础设施的建设标准等内容征求供水、供电、供气、供暖等专业经营单位的意见。各市住房城乡建设局要积极会同本地城市管理等部门单位做好有关工作衔接和责任分工，确保房地产开发项目土地使用权出让或者划拨前，供水、供电、供气、供暖等配套基础设施的建设条件得到明确，并及时向自然资源主管部门提出意见。

《条例》第十二条第一款第二项中的“公用设施”主要指小区内的道路、路灯等设施，不包括教育、养老、医疗、体育等公共服务设施；按照《条例》第十二条第三款规定，房地产开发项目土地使用权出让或者划拨前，民政、教育、卫生健康、体育等部门可以按照各自职责，就房地产开发项目公共服务设施的建设条件，向自然资源主管部门提出意见。各市住房城乡建设局要与自然资源、民政、教育、卫生健康、体育等部门做好会商对接工作，认真学习和贯彻落实《条例》有关规定，房地产开发项目土地使用权出让或者划拨前，由各部门分别对各自主管领域的公共服务设施的建设条件，向自然资源主管部门提出意见。

（二）规范验收流程和交付标准

《条例》结合工程建设项目审批制度改革要求，在第十二条、第十四条、第十七条中增加并完善了规划设计方案联合审查、水电气暖联合报装以及竣工联合验收等内容。房地产开发企业应当按照建设条件进行开发经营活动，有关部门应当按照各自职责，通过规划设计方案联合审查、竣工联合验收等措施，监督建设条件落实，以保障房地产开发项目的质量。

为充分保障商品房买受人的合法权益，《条例》明确要求：“开发企业向商品房买受人交付的商品房，应当满足买受人正常使用需求。开发项目及其配套建设的供水、供电、供气、供暖等设施和公共服务设施竣工后，开发企业必须依法组织竣工验收。开发项目及其配套设施经验收合格后，方可向买受人交付商品房；未经验收或者经验收不合格的，开发企业不得交付。”各市、县（市、区）住房城乡建设部门及其他有关部门应切实担起监管责任，发现开发企业在竣工验收过程中有违法违规或者违反建设条件行为的，应当责令改正，重新组织竣工验收。对应当给予行政处罚的，依据《建设工程质量管理条例》等法规，依法进行查处。

（三）有关事项衔接

修改《条例》的决定自公布之日起施行，我厅会同省有关部门印发的《关于印发<山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法>的通知》（鲁建房字〔2019〕34号）即日起废止。

各市、县（市、区）住房城乡建设、行政审批主管部门应按照《条例》修改要求，停止办理房地产开发项目竣工综合验收备案、房地产开发经营权证明事项。

各市住房城乡建设局应根据当地实际，尽快对商品房销售合同示范文本有关内容进行修改。已签订商品房销售合同尚未交付的房地产开发项目，如合同约定交付条件为竣工综合验收备案，交付时达到竣工综合验收各项实体条件，即《条例》修改前各地制定的竣工综合验收备案各分项验收条件的，可认为房地产开发企业正常履约交付，不再以取得竣工综合验收备案证明作为交付条件。各相关部门、单位要切实履行监管职责，对各单项验收结果严格把关。开发企业在交付商品房时，应当在交付场所公示各分项验收合格证明或材料。商品房预售资金监管不再以取得竣工综合验收备案证明作为监管终止条件，在《山东省商品房预售资金监管办法》修订前，暂以达到商品房现售备案条件或完成商品房首次登记作为监管终止条件。

《条例》第二十条第三款规定，商品房在保修期内出现质量缺陷的，商品房买受人有权向住房城乡建设主管部门投诉。各市、县（市、区）住房城乡建设主管部门要切实履职尽责，及时对商品房买受人投诉问题进行调查核实，确实存在问题的，要督促开发企业查明原因、限期整改，对存在违法违规行为的，应当依法查处，切实维护商品房买受人合法权益。