建筑施工合同审核的要点及注意事项详解

在建筑工程中，施工合同是发包人（建设单位）与承包人（施工单位）之间确立权利义务关系的核心法律文件。一份严谨、合规的合同不仅能明确双方责任，还能有效规避风险、减少纠纷。因此，在签订施工合同之前，认真审核合同内容至关重要。

一、合同合法性审查：确保项目合法合规

在审核施工合同时，首先要关注的是项目的合法性。如果项目本身不具备合法手续，那么即便合同签了，也可能被认定为无效。

1、审查工程项目是否取得政府审批许可

包括但不限于：建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；施工许可证；环评批复等。

若项目未取得上述批准或超越批准范围，则合同可能被认定为无效合同。

2、是否符合国家产业政策和行业规范

例如，某些高耗能、高污染项目如不符合国家产业政策，即使签订了合同，也可能面临政策性停工甚至合同无效的风险。

3、合同中是否存在违规垫资条款

部分建设单位会要求施工单位“带资进场”“垫资施工”，这种行为在《民法典》和相关司法解释中被视为可能导致合同部分无效的情形。虽然不是绝对无效，但存在较大法律风险，需谨慎处理。

二、合同主体资格审查：确认对方履约能力

合同再完善，签约方没有履约能力也是白搭。因此，在签订合同前，务必对合同主体进行严格审查。

1、发包方资质审查

是否具备法人资格；是否有合法的工程建设资金来源；是否具有良好的商业信誉和履约记录；是否有过往拖欠工程款的历史。

可通过查看营业执照、银行资信证明、法院裁判文书网等渠道获取信息。

2、承包方资质审查

是否具有相应的施工总承包或专业承包资质；资质等级是否满足工程要求；是否存在挂靠、转包、违法分包等行为；是否具备类似工程经验。

建议优先选择信用良好、资质齐全、经验丰富的施工单位。

三、合同条款内容审查：细节决定成败

合同条款是合同履行的基础，任何模糊不清或遗漏都可能引发后续纠纷。以下是一些关键条款的审查重点：

1、工程范围与内容

要明确约定施工范围、图纸依据、材料标准、工艺要求等内容，防止因描述不清而产生争议。

2、工期安排

应明确开工日期、竣工日期、工期顺延条件及违约责任。对于不可抗力、设计变更等因素导致的延期，也应作出合理约定。

3、工程价款与支付方式

明确总价、单价、结算方式；支付节点（如预付款、进度款、验收后尾款）；违约金比例；逾期付款利息计算方式。

特别要注意是否含有垫资、融资等变相加重承包方负担的内容。

4、质量标准与保修条款

是否符合国家强制性标准；验收流程与标准；保修期限（通常为2年或5年）；保修金的比例及退还方式。

5、变更与索赔机制

设计变更如何确认；签证流程是否清晰；索赔的程序、时效和证据要求。

6、违约责任与争议解决方式

对于拖延工期、质量不达标、延迟付款等情形，违约责任应具体明确；

争议解决方式可选择仲裁或诉讼，并明确管辖地。

四、推荐使用示范合同文本

由于建设工程合同涉及面广、内容复杂，为了规范合同内容，我国制定了统一的示范合同文本，即《GF-1999-0201 建设工程施工合同（示范文本）》。该文本由原建设部与国家工商行政管理总局联合制定，涵盖了通用条款和专用条款，适用于大多数工程项目。

使用示范文本的好处在于：

条款完整、结构清晰；法律风险较小；便于后期执行和维权；在发生争议时更容易获得法院支持。

当然，示范文本并非万能，仍需根据项目实际情况进行个性化调整。

五、合同形式审查：书面合同必不可少

根据《中华人民共和国民法典》第七百八十九条规定，建设工程施工合同应当采用书面形式。

这是因为：合同标的金额大；履行周期长；涉及多方利益；如果采用口头形式，一旦发生争议难以举证。

因此，无论工程大小，都应签订正式书面合同，并妥善保存作为法律依据。

六、常见合同陷阱与防范建议

1、“阴阳合同”问题

有的企业为了规避监管或税收，签订两份内容不同的合同。这种做法不仅违反法律规定，还可能导致工程结算混乱、法律责任不明。

建议：所有合同内容应保持一致，必要时进行备案登记。

2、单方面免责条款

有些合同中会加入“乙方不得索赔”“甲方不承担任何责任”等霸王条款。

建议：此类条款往往属于无效条款，签订前应提出修改意见。

3、模糊的工程变更条款

部分合同对变更签证没有明确规定，导致实际施工中难以追加费用。

建议：应在合同中明确变更流程、审批权限、计价方式等内容。