‌新规重塑租赁市场 工程建设迎转型契机

2025年9月15日即将实施的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）是我国首部专门针对住房租赁市场的行政法规，其内容不仅对租赁市场具有深远影响，也将直接关联工程建设领域的规范与发展。

一、‌对工程建设标准的直接影响‌

住房安全与功能规范升级‌

《条例》明确要求出租住房需符合建筑、消防等强制性标准，禁止非居住空间（如厨房、阳台）单独出租。这一规定将倒逼房地产开发企业和施工单位在设计和建造阶段更加注重房屋的功能分区合理性，尤其是小户型公寓类产品的设计需规避“隔断房”等违规操作。

租赁住房产品专业化需求提升‌

随着单间租住人数和人均面积的标准化（由地方政府制定），未来长租公寓、保障性租赁住房等项目的建设需预留更多弹性空间，例如模块化装修、可调整的户型结构等，以满足合规性和市场需求。

二、‌市场主体的转型与机遇‌

《条例》通过政策引导和市场规范化，推动专业化住房租赁企业发展，为工程建设企业开辟了新的业务参与模式。根据条例内容，工程建设企业可通过两种核心方式融入机构化租赁市场：

1. 与租赁企业合作开发定制化项目‌

工程建设企业可凭借设计、施工等专业能力，与住房租赁企业联合开发适配租赁需求的住房产品。例如，针对《条例》对单间租住人数、人均面积等硬性要求，合作开发模块化、可灵活调整的户型，满足合规性同时提升空间利用率。

2. 向“开发+运营”一体化转型‌

部分具备资金和管理实力的房企可直接延伸至长租公寓领域，形成从建设到运营的全链条服务。这种模式需同步满足《条例》对住房租赁企业的资金监管、信息报送等要求，例如设立专项监管账户、建立数字化管理系统以适配政府租金监测机制。

这一趋势将促使工程建设企业更注重租赁产品的长期运营属性，推动绿色建筑、装配式技术等应用，同时强化与政府平台的协同（如房源信息联网），形成“建造-运营-监管”闭环。

三、‌监管与产业链协同强化‌

数字化管理要求‌

《条例》提出建立住房租赁管理服务平台，要求企业报送房源信息。工程建设中的智慧建筑技术（如物联网设备、数字化楼宇系统）或将成为租赁住房的标配，以适配监管需求。

租金监测机制影响投资逻辑‌

地方政府定期公布租金水平信息，可能抑制部分投机性开发行为，引导资金流向租金稳定、需求扎实的区域，进一步优化土地资源配置。

四、‌未来趋势展望‌

随着《住房租赁条例》的颁布实施，工程建设领域将迎来一系列结构性调整，尤其在租赁住房产品的开发、建造和验收环节，以下三大趋势值得重点关注：

1. 绿色建筑与租赁住房的深度融合‌

《条例》对住房安全性和居住品质的强制性要求，将推动环保、节能标准成为租赁住房的核心竞争力。未来，具备绿色建筑认证（如LEED、BREEAM）或符合国家低碳标准的租赁项目，可能获得政策倾斜（如税收优惠）和市场溢价。例如，光伏一体化建筑、高效保温墙体等技术的应用，既能满足《条例》对“建筑安全性”的要求，又能降低租户长期能源成本，形成差异化优势。

2. 装配式技术的规模化应用加速‌

为应对《条例》对非居住空间改造的限制（如禁止阳台单独出租）和快速合规化需求，模块化建造技术将成为重要解决方案。装配式内装可灵活调整户型布局，满足不同城市对“单间租住人数上限”的差异化规定；同时，其工厂化生产特性可缩短工期，降低因验收不达标导致的整改风险。部分头部房企已尝试在长租公寓项目中采用钢结构+预制内装体系，未来这一模式或向中小型租赁企业渗透。

3. 工程验收标准向精细化、前置化演进‌

《条例》明确要求出租住房需符合消防、建筑等强制性标准，这将倒逼验收环节从严执行。预计地方政府可能出台配套细则，对消防通道宽度、电气线路安全等指标进一步量化，并强化过程监管（如施工阶段抽查）。开发企业需在设计阶段即引入BIM技术模拟合规性，避免因后期整改增加成本。此外，数字化验收平台（如与政府租赁管理服务平台对接）可能成为新基建的一部分，实现“建造-验收-运营”数据闭环。‌

《条例》的实施标志着租赁住房从“规模扩张”转向“质量提升”阶段，工程建设企业需顺应趋势，通过技术创新（如绿色建材、智能建造）和管理升级（如全过程合规管控）抢占新赛道，同时关注地方配套政策的动态调整，以规避潜在风险。