福州规范房屋“养老金”管理新规将施行

2025年7月30日，《福州市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）获福建省人大常委会会议批准，即将由福州市人大常委会颁布施行。这一法规的出台，直面长期以来住宅专项维修资金“交存难”“使用难”等民生痛点，为福州大量“高龄”房屋的维修保障提供了法治支撑，让被称为房屋“养老金”的维修资金真正实现“管得好、用得顺、花得明”。

立法背景：“高龄”房屋维修需求倒逼制度升级

福州作为历史文化名城，既有成片的老旧小区，也有大量建成超过20年的商品房。据统计，全市相当数量的房屋已进入“高龄”阶段，房屋共用部位、共用设施设备的老化问题日益突出——屋顶渗漏、电梯故障、水管老化、消防设施失效等问题频发，直接影响居民生活质量与居住安全。

然而，作为房屋维修保障的核心资金，住宅专项维修资金长期面临“两难”困境：一方面，部分业主对交存标准、用途不清晰，存在“交存意愿低”“催缴难”等问题；另一方面，资金使用流程繁琐、申请主体单一，导致紧急维修需求难以快速响应，甚至出现“资金沉睡”与“维修无门”并存的矛盾。

“我家住的老小区楼顶漏水三年了，想申请维修资金却不知道找哪个部门，流程走了半年还没动静。”家住福州台江区的王阿姨的经历，正是此前维修资金管理困境的缩影。此次《办法》的出台，正是为了系统性破解这些难题，让维修资金真正成为房屋安全的“守护神”。

交存与管理：明确范围、规范账户，兼顾效率与安全

《办法》首先从源头厘清了维修资金的交存与管理机制，为资金“入库”与“保管”定下规矩。

在交存范围上，《办法》明确了应当缴纳住宅专项维修资金的住宅类型，覆盖了商品房、保障性住房等各类住宅，确保维修保障无死角。同时，为规范资金管理，《办法》规定由市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门依法确定专户管理银行并向社会公布，实现资金管理的透明化、专业化。

账户设置方面，《办法》采取“精细化分账”模式：已划定物业服务区域的，以区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业服务区域的，则以幢为单位设账，同样按户门号设分户账。这种“一户一账”的设计，既保障了资金归属清晰，也为后续查询、使用提供了便利。

在管理主体上，《办法》兼顾“政府代管”与“业主自治”：业主大会成立前，由住建部门代为管理，避免因业主组织缺位导致资金无人监管；业主大会成立后，可由业主大会自主决定继续委托代管或自行管理，充分尊重业主的自治权。这一灵活机制，既保障了初期管理的规范性，也为成熟小区的自主治理留出了空间。

使用流程：多元申请、简化流程，让资金“用得快、用得对”

针对群众反映强烈的“申请难、效率低”问题，《办法》从流程优化与主体扩容两方面入手，让维修资金“活”起来。

在流程规范上，《办法》要求市住建主管部门统一规范申请使用流程，健全办理机制，公开办理事项与时限。这意味着，过去“多头跑、反复问”的情况将成为历史，居民可通过明确的指引快速完成申请。

在使用情形上，《办法》清晰界定：维修资金用于住宅共用部位（如屋顶、墙面、楼梯间等）、共用设施设备（如电梯、供水供电系统、消防设施等）保修期满后的维修、更新和改造，以及相关费用列支。这一界定既避免了资金滥用，也确保了该保障的项目“应保尽保”。

更值得关注的是，《办法》创新推出“多元主体申请”机制，规定申请主体不仅包括业主、业主委员会，还可由物业服务企业或村（居）民委员会提出。这一设计有效解决了“业主分散难组织”“业委会缺位无主体”等问题。例如，老旧小区若未成立业委会，居委会可牵头申请资金维修漏水屋顶，切实打通服务群众的“最后一公里”。

紧急处理：5个工作日审核，为房屋安全“抢时间”

房屋维修往往刻不容缓，尤其是电梯故障、屋顶坍塌风险、消防设施失效等紧急情况，稍有拖延就可能危及生命财产安全。对此，《办法》专门设置了紧急使用条款，为“救命维修”按下“加速键”。

《办法》规定，在维修资金划转业主大会管理前，若发生紧急情况，申请人需按规定编制紧急维修方案，提交县（市、区）住建主管部门审核。主管部门自收到申请之日起5个工作日内完成审核，审核通过后立即将资金划转至申请人指定账户。

“之前小区电梯突然停运，老人小孩上下楼成了难题，申请维修资金时等了一个多月，居民意见很大。”福州晋安区某小区物业经理李先生表示，新办法的紧急处理机制将大幅缩短审批时间，让紧急维修不再“等不起”。

监督与追责：全程阳光透明，筑牢资金“安全网”

维修资金关系到每一位业主的切身利益，其安全与透明是群众最关心的问题。《办法》专设“监督”章节，通过多层次公示、业主查询权保障与严格追责机制，为资金安全上“双保险”。

在公示制度上，《办法》实行“分级公示”：由住建部门代为管理的，每年需在部门网站公示本地区资金的交存、使用、增值和结余情况，公示时间不少于30天；由业主大会自行管理的，需在小区醒目位置公示本小区年度资金情况，公示时间同样不少于30天。这种“线上+线下”的公示模式，确保居民随时能了解资金动态。

同时，《办法》明确业主有权查询自家维修资金的使用记录、增值收益和账面余额，对公示内容有异议的，可要求复核。这一规定赋予了业主充分的知情权与监督权，让资金管理始终在“阳光下运行”。

为震慑违法行为，《办法》还明确了法律责任：若业主委员会或相关业主存在虚列工程项目、虚报工程量等套取资金的行为，将对直接责任人处1万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。这一“重拳”打击，从制度上堵住了资金滥用的漏洞。

法规意义：从“无章可循”到“有法可依”的治理升级

《福州市住宅专项维修资金管理办法》的颁布施行，标志着福州住宅专项维修资金管理迈入法治化、规范化轨道。它不仅解决了过去“交存无据、使用无序、监管无力”的问题，更通过制度设计平衡了“规范管理”与“便民高效”的关系，让房屋“养老金”真正发挥保障作用。

对于居民而言，法规带来的是看得见的安全感——屋顶漏了能及时修，电梯坏了能快速换，维修资金的每一笔支出都清清楚楚；对于社区治理而言，法规为业主自治与政府监管搭建了协同框架，有助于化解邻里因维修问题引发的矛盾；对于城市发展而言，规范的维修资金管理能延长房屋使用寿命，提升老旧小区居住品质，为福州建设宜居城市注入持久动力。

随着《办法》的落地，福州将逐步实现住宅专项维修资金“交得明白、用得放心、管得规范”，让每一栋房屋都能在“养老金”的保障下，始终保持“健康状态”，守护千万家庭的幸福生活。