政策加码，旧空间焕发新价值

近日，中央层面连续对城市更新工作作出部署，叠加地方实践与财政支持的协同发力，城市更新正从传统的物理空间改造，迈向一场深刻的治理范式变革。这一转变不仅为城市注入了新活力，更在工程建设领域催生出全新的市场机遇、技术应用和商业模式，预示着行业发展的新趋势。随着政策体系的日益完善和实践探索的不断深入，城市更新正在重塑工程建设的底层逻辑与未来图景。

政策加码，构建可持续更新机制

城市更新的“顶层设计”正在加速完善。中共中央办公厅、国务院办公厅于5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确了“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续模式，为全国范围内的更新行动提供了根本遵循。紧随其后，中央财政计划投入超200亿元，支持北京、上海、成都等20个城市探索可持续更新机制，重点补齐基础设施短板。这笔巨额资金不仅直接撬动了相关工程项目的启动，更关键的是，它旨在“探索建立可持续的城市更新机制”，引导地方和市场形成可复制、可推广的成熟模式。

地方层面的响应同样迅速且具体。北京发布的《2024北京城市更新白皮书》系统梳理了包括禄米仓新视听产业园在内的代表性项目，为行业提供了实践样板。上海市正制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，规划未来三年的重点任务。四川省成立省级城市更新集团，统筹既有建筑改造、老旧小区整治和基础设施升级。成都市则通过发布“揭榜挂帅”机会清单，以市场化方式公开征集社会资本和专业力量参与12个具体项目。这些举措共同构建了一个从中央到地方、从宏观指导到微观落地的立体化政策支持网络。

这标志着城市更新已从零散项目走向系统化、制度化推进。对工程建设领域而言，这意味着项目来源将更加稳定和规模化，从单一的建筑改造向包含基础设施升级、环境治理、历史文化保护在内的综合性工程包转变。工程企业面临的不再是孤立的施工任务，而是需要深度参与城市功能重塑的系统工程。

从“增量扩张”到“存量挖潜”，工程模式深度变革

武汉大学李雪松教授精辟地指出，城市更新的核心在于从“增量扩张”转向“存量挖潜”。这一根本性转变，深刻影响着工程建设的方方面面：

1.非标化与精细化需求凸显：与新建标准化建筑不同，城市更新项目多为“老旧小”改造，空间有限、

结构

复杂、产权关系多样。工程设计与施工必须高度精细化、定制化。例如，北京友谊商店将停车坪改造为800平方米

绿地

，这不仅是简单的绿化工程，更涉及地下管线迁移、结构安全评估、

景观

设计与周边业态的协调，要求工程团队具备极强的现场应变和精细化管理能力。王府井集团在改造中打破传统招商定式，将老建筑当作“承载创意的容器”，这要求工程设计必须为创新业态预留灵活空间，甚至进行结构上的适应性改造。

2.历史保护与现代技术融合：城市更新项目往往承载着城市记忆与文化价值。北京·禄米仓新视听产业园项目，将拥有近500年历史的北京市级文物保护单位禄米仓与民国小楼、近现代苏式建筑群进行修缮改造，并融入

、、云计算、区块链、大数据等新一代信息视听技术。这不仅是物理空间的修复，更是历史文脉与未来科技的对话。这要求工程团队具备文物保护、历史建筑修缮、结构加固与现代科技集成的复合能力。工程难度和附加值显著提升，也催生了对“文物医生”、“历史建筑改造工程师”等新型专业人才的需求。

3.功能混合与动态适配：未来的城市更新项目将更强调功能的混合与动态调整。李雪松教授提出的“价值分层运营模式”极具前瞻性。例如，“空间分层”要求工程设计考虑地上地下立体开发，形成“地上产城融合、地下功能互补”的立体价值网络，这需要更复杂的地下空间规划与施工技术。“时间价值梯度释放”则意味着项目可能分期开发，功能随市场需求迭代，工程设计需具备前瞻性，为未来改造预留接口和可能性。此外，“功能混合动态适配”允许产业用地中部分面积转为社区商业、人才公寓等配套设施，这要求在结构、管线、消防规范等方面进行突破性探索，对工程设计和审批机制都提出了新挑战。

多元主体参与，构建“三位一体”支持体系

政策明确要求改变“政府包揽”的模式，转向“多元共治”。这对工程建设领域的资金、技术和运营模式提出了系统性要求：

资金模式创新与长期资本引入：城市更新项目周期长、现金流呈现“前期投入大、中期回报慢、后期持续产出”的特征，传统融资模式难以匹配。因此，构建“资金、政策、技术三位一体”的支持体系至关重要。设立城市更新专项基金，吸引保险、养老基金等追求长期稳定回报的资本，通过“母基金+子基金”模式撬动更大规模的社会资本，将成为主流融资渠道。工程企业需要适应与更多元投资方合作的模式，其工程方案的经济可行性、现金流预测能力将变得与技术方案同等重要。

技术驱动价值创造与绿色转型：工程不再仅仅是“建造”，更是“价值运营”的起点。复洁环保的案例极具代表性。其参与的上海泰和、深圳福田水质净化厂扩建项目，采用先进的低温真空脱水干化一体化技术，将

含水率降至40%以下，并致力于将污水厂、垃圾厂等环境基础设施转变为“能源资源工厂”。这体现了“双碳”目标下，城市更新对绿色、低碳、循环经济技术的迫切需求。工程建设企业必须将绿色建筑、节能技术、资源循环利用等理念深度融入项目全生命周期，从污染治理迈向能源化、资源化，实现“三步跳跃”。

运营方角色前置与全周期协同：王府井集团在改造中强调“一店铺一策略”，注重消费者体验、停留时间和社群价值转化，这表明运营方的考量已深度介入项目前期。未来的工程项目，运营方需更早介入设计阶段，工程团队需与商业运营、文化创意、物业管理等团队深度协同，共同打造有生命力的“场景”，而不仅仅是“空间”。这要求工程建设企业提升跨界整合能力，从单纯的“施工方”向“城市空间价值共创者”转型。

展望未来：工程建设企业的战略机遇与挑战

城市更新的政策东风已至，其内涵已远超简单的“拆旧建新”。在工程建设领域，这预示着一个从追求速度与规模，转向追求质量、效率、可持续性与综合价值的新时代。工程企业面临着前所未有的战略机遇：

市场空间巨大：200亿中央财政补助只是开始，加上地方配套和撬动的社会资本，将形成万亿级的市场。老旧小区改造、老旧厂房转型、基础设施升级、历史文化街区复兴等领域需求旺盛。

技术壁垒提升：掌握历史建筑修缮、绿色低碳技术、智能化系统集成、BIM（建筑信息模型）全生命周期管理等核心技术的企业，将获得显著竞争优势。

商业模式创新：从“交钥匙”工程向“投资-建设-运营”一体化模式（如PPP、特许经营）拓展，参与项目长期收益分成，实现从“施工商”到“运营商”的角色升级。

然而，挑战同样严峻：项目复杂性增加、协调难度加大、对综合服务能力要求更高、资金压力与回报周期的矛盾等。企业必须主动变革，加强技术研发、人才储备、跨界合作和资本运作能力。

城市更新的浪潮，正在将工程建设行业推向一个全新的发展阶段。谁能率先掌握精细化改造、历史保护、绿色技术、全周期运营等复合能力，构建起适应多元主体、可持续模式的组织架构，谁就能在这场城市“新陈代谢”的深刻变革中，精准捕捉“旧空间”里蕴藏的“新价值”，不仅赢得市场，更成为推动城市高质量发展、提升人民生活品质的关键力量。这不仅是行业的转型，更是对城市未来的一次共同塑造。