广州北站东侧老旧小区连片微改造：探索“自主更新+多元共治”的老屋新生路径 摘要

广州北站东侧老旧小区连片微改造项目位于广东省广州市花都区，区域内老旧小区密集，多为上世纪60年代末至90年代初建成的单体散楼，无物业服务，公共服务设施匮乏，无障碍、适老化设施不足，居民改造意愿强烈。项目总投资1.91亿元，涉及居民1186户、楼栋52栋，建筑面积15.23万平方米。项目创新采用“城市体检+城市更新+城市运营”工作模式，以补齐设施短板为核心，试点危房业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”，显著提升片区宜居水平，探索出老旧小区有机更新的新路径。

一、党建引领，筑牢改造根基

项目强化党建引领，与基层治理深度融合，发挥“镇街吹哨、部门报到”作用，推动各领域力量下沉街道、社区。出台专项行动方案，成立项目协调指挥部，为改造快启动、快见效提供机制保障。畅通意见征集渠道，基层党员做好政策宣传、调查摸底，搭建居民沟通议事平台，引导居民自主协商改造及后续管理事宜。“区—街道—社区”三级通过问卷调查、入户访谈等方式精准对接需求，征询专家意见，确保方案符合专业技术标准。投入960万元，将区直管公房集群街1号（C级危房）打造为“党群+”复合型邻里中心，内设“随心办”政务服务厅、微改造路演厅、多功能客厅及片区运营治理指挥中心，腾退整合约700平方米建设小广场，畅通党群“连心桥”。

二、完善设施，提升人居环境品质

项目统筹基础设施改造，加装二次增压

三、多元筹资，落实资金共担机制

项目积极探索政府、社会、居民合理共担的资金机制。主动对接上级部门，申报中央财政补助1514万元、市级补贴3612万元及地方专项债5500万元。推动企业出资约2.27亿元，盘活低效闲置资产，挖掘片区资源，重塑街区活力。广泛开展政策宣讲，推动居民出资约1750万元参与危房拆建，形成多元筹资合力。

四、试点自拆自建，探索老屋新生

广州在全省率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，以集群街2号为试点探索产权人自主更新模式。全体业主共同委托企业作为改造主体，实现融资、设计、施工、管理一体化。优化户型布局，对非成套化住宅进行成套化改造，完善厨房、卫生间，增加2台无障碍电梯，公共楼道由0.9米扩宽至1.2米，优化供水供气功能。政府引导居民引入专业物业，对物业维修资金等按比例补助，形成“物业服务+城市运营”长效管养机制。该项目减少50%财政支出，房屋增值1.6倍多，走出传统征拆、微改造外的“第三条路径”。

五、织密民生网，托起“一老一小”幸福感

项目完善养老服务体系，活化闲置

六、长效管养，实现有机更新

项目以“城市运营”视角，探索全域服务、专业物业、业主自行管理多元融合的管养模式，构建“政府引导、市场运作、公众参与”的更新机制。引导居民出资7万元作为后续维修管养资金，缓解管养难题。政府整合公共资源，挖掘不规则用地与“边角料”空间，引入第三方打造潮汐市场、青年夜市等运营增长点，年营运收入约400万元反哺管养。企业开展全域治理，通过“AI智慧监控+到场整治”整合服务队伍，提供秩序管理、环卫保洁等服务，打造宜商、宜旅、宜居的特色街区，实现成片连片有效治理。

广州北站东侧老旧小区连片微改造项目，通过机制创新、多元参与、精准施策，不仅破解了老旧小区改造的难题，更探索出可复制、可推广的更新模式，为城市有机更新提供了生动实践。