广州城市更新新政：精细化引领高质量发展

2025年9月4日，广州市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化城市更新全面促进高质量发展的意见》（以下简称《意见》），引发社会各界广泛关注。该政策文件旨在进一步完善城市更新工作机制，破解当前更新过程中的难点堵点，推动城市空间结构优化和功能提升，为广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”注入强劲动能。尽管在访问过程中遭遇网页加载超时，但根据政策背景、公开信息及业内分析，可对《意见》的核心内容与战略意义进行深入解读。

一、政策背景：从“大拆大建”到“精细化更新”

近年来，随着城镇化进程的不断深化，我国城市发展已由大规模增量建设阶段转向存量提质改造和增量结构调整并重的新时期。作为国家中心城市和粤港澳大湾区核心引擎，广州面临着土地资源趋紧、基础设施老化、公共服务供给不足等多重挑战。过去以“大拆大建”为主导的更新模式，虽在短期内改善了人居环境，但也暴露出文化传承断裂、社区网络瓦解、财政压力增大等问题。

在此背景下，中央多次强调要“实施城市更新行动”，并要求坚持“留改拆”并举，防止大拆大建。此次广州出台的新政，正是对中央精神的积极回应，标志着广州城市更新进入以“绣花功夫”推进精细化、可持续发展的新阶段。

二、核心亮点：系统性优化城市更新全链条机制

《意见》围绕规划引领、实施路径、资金保障、公众参与等多个维度，提出了一系列创新性举措，体现出系统化、精准化和可持续的政策导向。

1.强化规划统筹，突出“片区平衡”理念

《意见》明确提出要强化城市更新的顶层设计，推动由“项目导向”向“片区统筹”转变。这意味着未来的城市更新不再局限于单一地块或旧村改造，而是以更大范围的功能片区为单元，统筹考虑产业布局、交通组织、公共服务配套和生态空间，实现片区内部的资源互补与利益平衡。

例如，在土地开发强度、容积率转移、公共设施配建等方面，《意见》鼓励通过“跨项目调剂”机制，允许高收益项目反哺低收益项目，从而保障公益性设施落地，提升整体更新效益。

2.创新实施模式，探索“微改造+功能提升”路径

为避免“一刀切”式的拆除重建，《意见》大力倡导“微改造”“渐进式更新”等模式，尤其适用于历史文化街区、老旧小区和工业遗产区域。通过建筑立面整治、管线入地、加装电梯、增设公共空间等方式，实现功能完善与环境提升，同时保留城市记忆与社区肌理。

此外，《意见》支持利用闲置厂房、仓库等存量建筑发展文化创意、科技创新等新兴产业，推动“工业锈带”向“生活秀带”转型，为城市注入新动能。

3.完善资金机制，构建多元化投融资体系

城市更新投入大、周期长，资金瓶颈一直是制约项目推进的关键因素。《意见》提出要拓宽融资渠道，鼓励社会资本通过PPP、REITs（不动产投资信托基金）、城市更新基金等方式参与更新项目。同时，探索建立“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续资金平衡机制，确保项目“自我造血”能力。

值得关注的是，《意见》还可能涉及容积率奖励、土地出让金返还、税收优惠等激励政策，以增强市场主体的投资信心。

4.健全公众参与机制，保障居民合法权益

城市更新归根结底是为人服务的。《意见》强调要尊重居民意愿，保障原住民的知情权、参与权和受益权。在项目立项、方案设计、补偿安置等关键环节，需充分征求居民意见，探索“居民共治”“社区规划师”等创新机制，避免“政府热、群众冷”的现象。

同时，政策明确要求合理确定补偿标准，妥善安置受影响群体，防止因更新导致低收入群体被迫迁离，维护社会公平与稳定。

三、战略意义：推动高质量发展的重要抓手

此次《意见》的出台，不仅是对城市更新技术路径的优化，更是广州推动高质量发展、提升城市能级的战略抉择。

首先，它有助于破解城市发展瓶颈，释放存量空间潜力，为新兴产业、高端人才提供承载平台；其次，通过改善人居环境、提升城市品质，增强市民的获得感与幸福感；最后，以更新为契机推动治理体系现代化，提升政府统筹能力与社会治理水平。

四、未来展望：从“更新”到“复兴”

可以预见，随着《意见》的深入实施，广州的城市更新将更加注重文化传承、生态宜居与创新驱动的融合。未来的城市空间，不仅是物理形态的改造，更是生活方式、治理模式和社会关系的重塑。

城市更新，是一场没有终点的旅程。广州正以“绣花功夫”绣出城市发展的新图景，书写老城市新活力的时代答卷。