住建部推进城市更新高质量发展

2025年11月，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）在其官方网站发布了一则题为《关于进一步推进城市更新工作的指导意见》的重要文件。

一、政策背景：城镇化进入“存量时代”

过去几十年，中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。然而，随着新增建设用地指标趋紧、人口增长放缓以及部分城市出现“空心化”现象，传统以“增量扩张”为主导的城市发展模式已难以为继。住建部在文件中明确指出，当前我国城市发展正由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。在此背景下，城市更新成为优化城市空间结构、提升人居环境品质、激发城市内生动力的关键抓手。

此次发布的《指导意见》并非孤立政策，而是对2021年以来国家层面推动城市更新试点工作的延续与升级。此前，住建部已在21个城市开展城市更新试点，积累了大量实践经验。此次文件的出台，意味着试点经验已初步成熟，具备在全国范围内系统推广的条件。

二、核心内容：聚焦“以人为本”与“可持续发展”

文件强调，城市更新必须坚持“以人民为中心”的发展理念，杜绝大拆大建、破坏历史风貌等粗放做法。具体而言，政策明确了三大重点方向：

强化民生导向，改善居住条件。
文件要求优先推进老旧小区、危旧住房、城中村等区域的改造，重点解决基础设施老化、公共服务缺失、安全隐患突出等问题。特别提出要完善适老化、无障碍设施，推动加装电梯、停车设施、社区养老托育服务等配套建设，切实提升居民获得感、幸福感和安全感。

保护历史文化，传承城市文脉。
住建部明确反对“一刀切”式拆除，强调对具有历史价值的街区、建筑、工业遗产等应采取“微更新”“绣花式”改造方式，在保护中发展，在发展中保护。鼓励通过功能置换、业态植入等方式激活历史空间活力，避免“千城一面”。

推动绿色低碳，促进智慧融合。
城市更新需融入绿色建筑、海绵城市、可再生能源等理念，提升建筑能效和资源利用效率。同时，推动数字技术与城市更新深度融合，建设智慧社区、智能基础设施，提升城市治理现代化水平。

三、实施机制：强化统筹协调与多元参与

为确保政策落地见效，《指导意见》构建了多层次的实施保障体系：

加强顶层设计与地方协同：要求各地制定城市更新专项规划，纳入国土空间规划体系，避免碎片化、运动式更新。

创新投融资模式：鼓励社会资本参与，探索政府引导、市场运作、公众参与的多元投入机制。支持发行城市更新专项债券，设立城市更新基金。

完善法规标准：加快制定城市更新相关技术标准和管理办法，明确产权调整、容积率奖励、土地用途兼容等政策细则，为项目实施提供制度支撑。

建立评估监督机制：引入第三方评估，对更新项目的社会效益、环境效益、经济效益进行综合评价，防止“形象工程”和资源浪费。

四、深远影响：重塑城市发展逻辑

此次政策的出台，不仅关乎城市面貌的改变，更深层次地反映了国家对城市发展逻辑的根本性调整。它标志着从“造新城”到“优老城”、从“重规模”到“重质量”、从“政府主导”到“共建共治共享”的转型。

对居民而言，城市更新将带来更安全、便捷、舒适的生活环境；对房地产行业而言，意味着开发模式从“高周转、高杠杆”向“精细化运营、长期持有”转变；对地方政府而言，则需提升治理能力，平衡好发展、保护与民生的关系。

值得注意的是，文件特别强调“防止大拆大建”，这既是对过去某些城市更新乱象的纠偏，也释放出稳定房地产市场的信号——城市更新不是新一轮房地产刺激，而是以提升城市功能和居民福祉为目标的系统工程。

城市更新，是一场面向未来的“精耕细作”

住建部此次发布的《关于进一步推进城市更新工作的指导意见》，不仅是技术性文件，更是新时代城市发展理念的宣言书。它要求我们以更审慎的态度对待城市空间，以更包容的方式倾听市民声音，以更长远的眼光谋划城市未来。在高质量发展成为主旋律的今天，城市更新不再是简单的“拆旧建新”，而是一场关乎文明传承、生态永续与社会公平的深刻变革。唯有坚持“人民城市人民建，人民城市为人民”，才能让每一座城市真正成为宜居、韧性、智慧的美好家园。