洛阳创新“组团连片+市场运作”模式推进老旧小区改造

河洛古都，旧貌新颜。“十四五”时期，河南省洛阳市聚焦老旧小区改造，创新实践“组团连片、市场运作、完善服务”的改造新路径，推动老旧小区从“住有所居”向“住有优居”华丽转身，书写了城市更新与民生改善相得益彰的精彩篇章。

从“散点改造”到“组团连片”

“过去院里车辆乱停乱放，活动空间难寻，最愁人的还是买菜不便。”西工区行署路社区老旧小区住户道出了许多居民的共同烦恼。

设施陈旧、功能缺失、空间割裂，这些百姓心中的“急难愁盼”，依靠单个小区的微改造已难奏效。

破题关键，在于转变思路。洛阳市创新推行“组团连片、集散为整”改造模式，将1850个老旧小区整合为182个片区，统一规划、一体实施，打破了院落之间的物理隔阂。

在行署路社区，11个相邻小区拆除围墙，打通空间脉络，形成了一个资源共享、功能互补的“大社区”。腾出来的空间，建起了功能完善的邻里中心，养老、托幼、购物、健身一应俱全；曾经的坑洼地，变成了700平方米的社区体育公园；闲置房屋也被盘活为社区食堂和城市书房。

“连通后的社区不仅空间变大了，便民功能也逐渐丰富完善。”行署路社区负责人说，如今居民不出社区，就能享受到各类便民服务。

从“各管一亩三分地”到“共建一个大家庭”，组团连片改造实现了资源的集约利用和公共服务的提质增效。截至目前，洛阳市已累计实施改造老旧小区2769个，惠及居民36.1万户、90万余人。曾经的“烦心院”，正在连片成长为居民的“幸福区”。

从“政府独奏”到“市场合唱”

老旧小区改造，钱从哪里来？后续如何管？这是绕不开的核心难题。在洛龙区龙兴小区，答案令人眼前一亮。

“加装电梯不仅不花一分钱，连后期的使用和维护费用也不用我们出。”居民的兴奋，源于一场引入市场力量的创新实践。

面对小区45栋楼全部加装电梯预计高达6000万元的投入，龙兴小区没有单纯依赖财政投入和居民集资，而是积极引入区属平台公司作为投资、建设、运营主体。而企业通过后续的广告、充电桩、车位租赁、商铺租赁、家政服务等经营性收入，预计10年内可收回全部成本，实现项目自身的“造血”平衡。

“谁投资、谁受益”，这一市场法则的运用，有效破解了融资、建设、运营等难题，让免费加装电梯成为可能，同步推进的屋顶防水、管网改造等项目也让小区面貌焕然一新。

思路一变天地宽。在涧西区鸿运小区，充电桩、广告、便民市场等运营收入，为小区长效管理注入了“活水”；在伊滨区立雪社区体育公园，“1天1元钱”健身的背后，是多元业态支撑的可持续运营；在西工区健康西路社区邻里中心，“50%公益+30%普惠+20%微利”的“532”模式，让便民服务行稳致远。

从“等靠要”到“引活水”，洛阳市在老旧小区改造中强化市场思维，坚持运营前置，推动实现社会效益与市场效益的双赢，为城市更新注入了源源不断的活力。

从“住有所居”到“心有所属”

中午时分，涧西区南峰园小区的邻里食堂里，一位老人端着热气腾腾的饭菜，与邻居围坐一桌，边吃边聊。“下楼就能吃到味美价廉的饭菜，实在太方便了。”他的笑容里满是幸福感。

南峰园小区的改造，处处体现着对“一老一小”的关怀：适老化步道安全贴心，儿童游乐区充满欢声笑语，邻里中心里不仅设有食堂，还有舞蹈室和绘画室。就连那些曾被忽略的“边角料”空间，也被巧妙利用起来，建起了6处小绿地和2个休闲广场，让居民推窗见绿、出门入园。

这种以人为本的理念，正是洛阳市推进老旧小区改造的核心所在。

老城区莲花寺街片区通过“板凳会”等形式广泛收集民意，及时微调方案，真正做到“改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民”，社区征求意见率始终保持在90%以上。

涧西区滨河新村小区则探索出“群众集体协商、费用合理分摊、谁受益谁出资”的共建模式，鼓励居民共同出资，有效破解了电梯加装、停车位不足、充电难等共性难题。

如今，走进一个个焕然一新的小区，幼儿园里童声朗朗，养老服务中心饭菜飘香，社区医院便捷可及，体育公园活力四射……“完整社区”的美好愿景，正逐渐转化为居民可感可及的日常幸福。

民之所盼，政之所向。老旧小区改造，改善的是人居环境、创造的是民生福祉、凝聚的是民心民意，更为城市高质量发展拓展了新的空间。

站在新的起点上，洛阳正以城市更新为重要抓手，持续兴文化、促产业、惠民生，努力让发展成果惠及更多百姓。一幅温暖幸福的民生新图景，正在河洛大地上徐徐铺展。

文章摘自：中国建设报    作者：赵晨熹