东莞出台既有建筑功能转换新规

2025年11月14日，东莞市住房和城乡建设局联合东莞市自然资源局正式印发《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理办法》（以下简称《管理办法》），并同步发布政策解读。这一新规旨在优化营商环境、支持既有建筑合理利用，同时强化消防安全与规划管控底线，标志着东莞在城市更新和存量空间活化方面迈出制度性一步。

背景：城市更新提速，既有建筑改造需求激增

随着经济社会快速发展，东莞涌现出大量新型业态，如社区嵌入式服务设施、托育机构、保障性租赁住房等，对既有建筑的功能转换提出了更高要求。然而，过去执行的《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查操作指引》已难以满足当前市场多样化、精细化的需求。尤其在老旧小区改造、养老服务设施建设、产城融合等重点民生工程推进过程中，原有政策存在衔接不畅、审批繁琐等问题。

在此背景下，《东莞市优化营商环境条例》于2024年明确要求建立既有建筑改造利用的“正负面清单”制度，在确保安全前提下简化消防验收备案手续。此次《管理办法》正是对该条例的具体落实，也是对国家“放管服”改革和城市更新行动部署的积极响应。

创新机制：正负面清单+联合审查，提升审批效率

《管理办法》共十二条，核心亮点在于采用“正面清单+负面清单”的管理模式，并建立自然资源与住建部门的联合审查机制。

正面清单明确了哪些类型的既有建筑功能调整可免于办理建设工程规划许可证。例如：

在不变更房屋证载用途、不增加建筑面积、不改动外立面（老旧小区改造除外）、不影响结构安全的前提下，办公与商业建筑之间可互换业态；

非超高层（高度低于100米）办公建筑可转型为商业用途，助力盘活空置楼宇；

允许增设室外疏散钢梯、消防疏散口、地面成品水箱等必要消防设施；

支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；

老旧小区可补建社区嵌入式服务设施（如托育、养老、便民服务点等）。

负面清单则划出红线，明确禁止对城市规划和公共安全造成重大影响的改造行为，防止无序开发和安全隐患。

通过清单化管理，既释放了建筑再利用的空间，又守住安全底线，实现“放得开、管得住”。

聚焦民生：支持老旧小区与公共服务设施建设

《管理办法》特别关注民生领域。第七条明确，在符合国土空间详细规划和国家设计规范的前提下，对老旧小区补建嵌入式服务设施可适当放宽规划条件。这一举措直面老旧小区“先天不足”的现实困境——许多老社区在建设初期未预留公共服务空间，如今难以满足居民对托育、养老、医疗等服务的需求。

值得注意的是，此类设施的过渡期政策以5年为限，期满后若需继续使用，必须依法办理土地用途变更手续。这一设计既给予短期灵活性，又避免长期规避法定程序，体现了政策的审慎与可持续性。

此外，政策还精准界定医疗机构范围，仅将不含病房功能的门诊部、诊所、口腔、眼科等纳入正面清单，且要求改造后相对独立，兼顾便利性与安全性。

强化风险防控与权益保障

《管理办法》并非一味“松绑”。第九条强调，所有改造必须符合国家工程建设技术标准，并鼓励实施单位在项目启动前委托专业机构开展消防安全与结构安全评估。此举有助于从源头识别风险，避免因盲目投资导致后期返工或安全事故。

第十条则聚焦民事权益，要求建设单位依法处理相邻权关系，妥善解决可能引发的邻里纠纷。这体现了政策在推动城市更新的同时，注重社会和谐与个体权利保护。

制度创新赋能城市高质量发展

《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理办法》的出台，是东莞深化“放管服”改革、优化营商环境的重要实践。它通过制度创新，打通了既有建筑功能转换中的规划与消防审批堵点，为城市存量空间注入新活力。

未来，随着该办法的落地实施，东莞有望在保障安全的前提下，更高效地盘活闲置楼宇、完善社区服务、促进产城融合，为全国同类城市提供可复制、可推广的“东莞经验”。