从弃管到家园：北京治理新样本

一、背景：一个被遗忘的小区重获新生

2025年12月9日，北京市住房和城乡建设委员会发布了一则典型治理案例——通州区中仓街道中上园5号院小区成功实现从“弃管小区”到“美好家园”的华丽转身。这一转变不仅改善了200余户居民的生活环境，更成为党建引领基层治理、破解老旧小区管理难题的鲜活范本。

中上园5号院建于2000年，是北京市较早的商品房住宅小区之一。然而，在2003年正式入住后的十年间，因物业服务水平低下、居民满意度不高、物业费收缴困难等多重因素，小区先后更换了四家物业公司，最终于2013年彻底陷入“无人管、无服务、无秩序”的弃管状态。长达十余年的管理真空，让这个本应宜居的社区逐渐沦为城市治理的“盲区”。

二、“六导工作法”：党建引领下的系统性破局路径

面对这一棘手难题，通州区中仓街道党工委没有采取“头痛医头、脚痛医脚”的碎片化应对，而是以党建为引领，创新推出“六导工作法”，构建起党组织领导下的共建共治共享基层治理新格局，系统性破解弃管小区治理困局。

1.党建引领，三级联动强核心
街道党工委牵头，推动物业企业成立党支部，形成“街道—社区—物业”三级党组织联动体系。通过组织嵌入，确保治理方向不偏、资源统筹有力、执行高效协同，真正把党的政治优势、组织优势转化为治理效能。

2.政策引导，资源下沉破瓶颈
街道制定专项激励政策，提供启动资金支持，助力新引入的优质物业企业在首年提供“免费服务”。同时，利用党群服务经费实施便民设施改造和环境微提升项目，快速改善小区面貌，赢得居民初步信任。

3.规范辅导，依法治理筑根基
邀请物业管理、法律、社会工作等领域的专家全程参与，对居委会、物业企业、物业管理委员会进行规范化辅导，确保业主大会召开、物业选聘、合同签订等关键环节合法合规，夯实制度基础。

4.文明倡导，协商共治聚民心
设立“连心桥”协商议事厅，建立常态化居民议事机制。坚持“小事马上办、大事协调办”，畅通诉求表达渠道，营造“居民事、居民议、居民定”的民主氛围，增强居民参与感与归属感。

5.服务先导，“先尝后买”赢信任
推行“先服务后收费”“先扶持后自立”模式，让居民在体验优质服务后再决定是否缴费。这种“用服务换信任”的市场化逻辑，有效打破了长期存在的“不服务—不缴费—更不服务”的恶性循环。

6.因势利导，多元经营促可持续
授权物业企业对小区低效空间（如闲置车棚、边角地等）进行改造运营，发展便民服务、社区商业等“微利业态”，既满足居民多样化需求，又为物业企业提供可持续收入来源，实现“微利但可持续”的良性运营。

三、成效显著：一年实现100%收费率的治理奇迹

在“六导工作法”的系统推进下，中上园5号院仅用一年时间就实现了物业费收缴率100%的历史性突破。这不仅意味着居民对物业服务的高度认可，更标志着小区治理已从“政府兜底”转向“市场主导、居民自治”的成熟阶段。

更重要的是，这一模式具有极强的可复制性和推广价值。它证明：即使是长期弃管、矛盾复杂的商品房老旧小区，只要坚持党建引领、尊重市场规律、发动群众参与、注重制度规范，同样可以实现高质量治理转型。

四、启示：为全国老旧小区治理提供“北京方案”

当前，全国范围内大量老旧小区面临类似困境。中上园5号院的成功实践，为破解“失管—弃管—衰败”恶性循环提供了可操作的路径参考。其核心经验在于：以党建为“主心骨”，以服务为“突破口”，以法治为“压舱石”，以共治为“动力源”。

未来，随着城市更新行动深入推进，如何让“老小区”焕发“新活力”，将成为超大城市治理的重要课题。北京通州的这一案例表明，唯有将党的组织力、政府的引导力、市场的专业力与居民的参与力有机融合，才能真正实现“人民城市为人民”的治理初心。

中上园5号院的故事，不仅是一个小区的重生，更是新时代基层治理现代化的生动注脚。