北京新政破解城市更新历史难题

更新时间：2026-01-12 建设快讯原创

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【导读】近日，北京市规划和自然资源委员会与北京市住房和城乡建设委员会联合印发《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），标志着北京在推动城市更新进程中迈出关键一步。

近日，北京市规划和自然资源委员会与北京市住房和城乡建设委员会联合印发《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），标志着北京在推动城市更新进程中迈出关键一步。该政策作为《北京市城市更新条例》的重要配套文件，旨在系统性解决因历史原因形成的无手续或手续不完善建筑问题，为城市更新项目扫清障碍、提速增效。

一、聚焦历史遗留问题，建立分类认定机制

长期以来，北京部分区域存在大量因历史原因未办理合法建设手续的建筑，这些“无手续建筑”成为制约城市更新项目落地的重要堵点。此次《指导意见》精准聚焦这一痛点，首次建立了以法律法规实施时间节点为界、结合多重因素的分类认定机制。

具体而言，《指导意见》明确了五类可启动“现状认定”的情形。例如，在首都功能核心区，1984年1月5日《城市规划条例》施行前已建成且无新增违建行为的建筑；其他区域则以1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行时间为界。此外，符合现行豁免许可政策、已获政府批准但用途变更合规、以及服务于民生和城市运行的基础设施项目等，也可纳入认定范围。

这一机制不仅尊重历史事实，也体现了政策的包容性与灵活性，为大量“灰色地带”建筑提供了合法化路径，避免“一刀切”式拆除带来的社会成本与资源浪费。

二、打通更新流程堵点，赋予项目实施合法性

《指导意见》明确，经各区调查认定属于“现状认定”情形的无手续建筑，将“视同具备实施更新的产权要件”，这意味着相关项目可直接进入后续审批与实施流程，无需再纠结于历史产权瑕疵。这一规定极大简化了更新程序，显著提升项目推进效率。

而对于不符合认定条件且确属违法建设的部分，则要求依法处罚后方可进入更新流程。这种“分类处置、区别对待”的思路，既维护了法治权威，又兼顾了现实可行性，体现了“疏堵结合”的治理智慧。

更重要的是，政策鼓励项目主体主动拆除违法建设部分，通过“拆违提质”释放空间资源。对于因此腾退出的建筑规模指标，《指导意见》创新性地允许在跨项目、跨街区甚至跨乡镇范围内进行统筹调配。这一举措打破了传统指标属地限制，有助于实现资源优化配置，形成“腾笼换鸟、集约高效”的良性循环。

三、强化民生导向，推动城市功能提质升级

值得注意的是，《指导意见》特别强调对保障城市运行和基本民生的项目给予优先支持。例如，老旧小区综合整治、环境提升工程，以及

供水

、

供电

、

供气

等“三大设施”项目，只要符合专项规划和行业管理要求，即便存在手续瑕疵，也可纳入认定范围。

这充分体现了以人民为中心的城市发展理念。城市更新不仅是物理空间的改造，更是公共服务的提升与社区活力的重塑。通过政策赋能，更多惠及百姓的微更新、微改造项目有望加速落地，切实提升居民获得感、幸福感与安全感。

四、构建长效机制，助力首都高质量发展

作为全国城市更新的先行者，北京此次出台的《指导意见》具有重要的示范意义。它不仅解决了具体操作层面的技术难题，更构建了一套可复制、可推广的历史遗留问题化解机制。

在“减量发展”背景下，北京土地资源日益稀缺，盘活存量空间成为高质量发展的必由之路。该政策通过制度创新，有效激活了沉睡的低效用地，为产业升级、公共服务补短板、历史文化保护等提供了宝贵空间载体。

可以预见，随着《指导意见》的落地实施，北京城市更新将从“碎片化试点”迈向“系统化推进”，真正驶入“快车道”。未来，一个更加宜居、韧性、智慧的首都城市空间格局，正加速形成。
北京此次新政的出台，是城市治理精细化、法治化、人性化的生动体现。它既回应了基层实践中的真实困境，也为全国其他城市处理类似问题提供了“北京方案”。在城市更新从“有没有”向“好不好”转变的新阶段，此类制度创新无疑将为城市高质量发展注入强劲动能。