房地产估价方法 关键词：房地产市场 房地产估价 估价方法 自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。在 2013 年刚出台的“ 国五条 ”下，我国房地产市场瞬间发生了一些巨大的变化。面对如此 波动的房地产市场，房地产估价行业深感压力很大。这同时也给房地产估价人员提出了更 高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理地评估房 地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反 映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形 态 ,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外 ,房地产估价是评估待 估房地产的一定权益的价格 ,因此 ,估价对象也涉及到物权。因此要根据房地产的具体情况 及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法与 假设开
房地产估价方法中市场法、收益法和成本法是三种最主要的估价方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法评估求得的房地产估价结果应该完全一致。但在估价实务当中,三种估价方法求得的估价结果往往存在一定差异,故应分析其原因何在,并采取一定的措施和办法去减少这种差异。使之能够尽可能真实反映出房地产市场中标的物的正常价格。估价方法源于市场交易原理,并服务于房地产评估,它通常运用于房地产市场中的房地产交易,抵押,评估,租赁等。所以本文尝试从房地产市场流通环节入手,探寻房地产价格与价值的形成过程,并对三种估价方法所对应的流通环节进行分析,探源三种估价方法差异的市场原理,并进行具体分析比较,阐述这三种估价方法应如何正确灵活地结合运用,并通过对这三种基本估价方法的分析和对应关系的研究得出几点建设性的结论。
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