第一步：待估宗地影响因素指标说明 影响因素 条件说明 优劣度 商业繁华度 商业不繁华 较差 交通便捷度 距主次干道距离 一般 环境质量优劣度 环境质量较优 较优 基础设施状况 六通一平 较优 规划限制条件 一般限制 一般 宗地形状 形状较规整 一般 宗地深度 宗地深度一般 一般 地基承载力 坚固稳定 较优 综合修正系数 ∑K = 第二步：确定年期修正系数K 待估宗地土地使用权的总年限为 50 已使用年限 请在空白的单元格内录入使用 土地剩余年限 44 剩余44年。有限年期土地使用权修正公式为 K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ] 银行贷款利率 5.31% 存款利率 请在空白的单元格内录入当前 一般取一年期利率为准。 m—剩余土地使用年期，为 44年 n—法定土地使用年期，为 50年 则 K= 0.9538 第三步： 4.确定基准日修正系数 哈尔滨市城区基准地价
利用城市地价具有空间集聚、与距离正相关性的特点，划分土地价格的近似区域，同时运用数学模型回归空间距离与价格之间的关系，得到“距离修正系数”，将该修正系数应用到土地价格测算系统中，提升土地市场管理工作效率与科学决策水平，为土地市场管理、土地出让工作提供有效的技术保障。
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