城市住宅是一种典型的异质性商品,国内外学者普遍采用特征价格模型进行研究。特征价格模型的理论基础主要来源于Lancaster的消费者理论和Rosen的市场供需均衡模型。以往基于特征价格模型的城市住宅研究大多从建筑、邻里、区位三个维度进行建模分析,却忽略了消费者的感知维度,因此文章在这三个维度的基础上,加入消费者感知维度构建两阶段模型,这也是本文的创新之处。同时结合文献和访谈选取14个住宅特征作为自变量,以南京市六个主城区为例,采用30多个小区的500多套二手房挂牌数据资料,基于对数函数形式构建了南京市住宅特征价格模型。通过模型检验和回归分析发现,有13个住宅特征变量对价格有显著影响,并结合数据对住宅特征价格弹性进行了分析。
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