城市住宅是一种典型的异质性商品,国内外学者普遍采用特征价格模型进行研究。特征价格模型的理论基础主要来源于Lancaster的消费者理论和Rosen的市场供需均衡模型。以往基于特征价格模型的城市住宅研究大多从建筑、邻里、区位三个维度进行建模分析,却忽略了消费者的感知维度,因此文章在这三个维度的基础上,加入消费者感知维度构建两阶段模型,这也是本文的创新之处。同时结合文献和访谈选取14个住宅特征作为自变量,以南京市六个主城区为例,采用30多个小区的500多套二手房挂牌数据资料,基于对数函数形式构建了南京市住宅特征价格模型。通过模型检验和回归分析发现,有13个住宅特征变量对价格有显著影响,并结合数据对住宅特征价格弹性进行了分析。
1．自然环境概况 1.1 地理位置 南京位于长江下游地区，距入海口 347 公里，北纬 31°14′～32°37′,东经 118 ° 22′～ 119 ° 14′。东望大海，西达荆楚，南壤皖浙，北接江淮，长江越境而 过。距上海 300 公里，距北京 1200 公里，向西离重庆 1400 公里。境内山岗、 平原、河流交错。 全市总面积 6582.31 平方公里， 2007 年总人口 617.17 万人。 1.2 自然环境概况 1.2.1 地质地貌 南京地貌特征属宁镇扬丘陵地区，南京市辖区总面积 6582.31 平方公里，其 中市区面积 4723 平方公里，地形以低山、丘陵为骨架，以环状山、条带山、箕状 盆地为主要特色， 组成了一个低山丘陵、 岗地和平原、 洲地交错分布的地貌综合体。 其中低山占土地总面积的 3.5%; 丘陵占土地总面积的 4.3%; 岗地占土地总面积 的 53%; 平原、洼地
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